物流行业盈利模式及趋势

泽邦国际    2022-10-24

(一)物流地产运营模式

        在不同的投资和管理主体下,房地产行业衍生出多种运营模式,其中四种模式占据了当前的主流市场。第一类,以房地产开发商为主导,向物流商租售并代为管理;第二类,物流商自己拥有房产,自己管理;第三类是房地产和物流商的直接合作经营;第四类,由第三方牵头,联系物流商和房地产商。
随着全球经济的不断发展,高端制造业和零售业对物流供应链效率的需求不断增加,这将推动物流业的进一步演进和升级。未来,物流地产将呈现出投资方、开发商、运营方和租赁方专业分工趋于精细化的合作模式,真正实现标准化、专业化、现代化的产业管理。


(二)传统盈利模式

物流开发商通常以物流园区为平台,将房地产资源与其他资源进行整合,从而促进人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,提高供应链效率,最终实现资源价值最大化。总体来看,上海物流园区的利润主要来自五个方面,即租金收入、服务费、土地增值、项目投资收入和其他收入。

1.租金收入

租金是物流地产的主流收入模式。收入主要包括仓库租赁费、设备租赁费、办公楼租赁费、停车场及其他配套设施费等。,其中仓库租赁费是租金的主要来源。
租金的持续上涨也使其成为现代物流园区最稳定的收入来源。普洛斯年报显示,2012年至2017年中国区物流物业年均增长率约为4%。虽然园区租金收入稳定,但投资回报周期比较长,需要较长的投资开发建设周期和较大的规模来维持利润。

2.增值服务:信息培训+融资服务

平安证券对国内物流地产收入来源的调查显示,物流园区的主营收入中,约有66%包含信息培训、融资中介、管理费等各种增值服务。

3.土地增值

对于国内大部分物流园区来说,土地增值收益是次要收入来源。从收入结构来看,只有27%的园区以土地增值收入为收入来源。由于物流用地属于国有建筑工业用地,其溢价率和增值空间相对较低,所以大部分物流地产公司在核算时并不包括这部分收入。
而一些运营成熟、资本化程度较高的物流地产企业,如普洛斯,从选址时就考虑到了土地未来的溢价率。由于普洛斯资本化成熟,通过将不动产和租金收入与REITs绑定获得可持续融资的能力,普洛斯旗下物流用地的投资回报使得其他企业更加客观。
在中国工业用地供应紧张的情况下,将土地等重资产注入ABS产品,可以帮助物流地产企业聪明地盘活存量,获得稳定充裕的现金流。

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