物流行业盈利模式及趋势

物流开发商通常以物流园区为平台，将房地产资源与其他资源进行整合，从而促进人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率，最终实现资源价值最大化。总体来看，上海物流园区的利润主要来自五个方面，即租金收入、服务费、土地增值、项目投资收入和其他收入。

1.租金收入

租金是物流地产的主流收入模式。收入主要包括仓库租赁费、设备租赁费、办公楼租赁费、停车场及其他配套设施费等。，其中仓库租赁费是租金的主要来源。
租金的持续上涨也使其成为现代物流园区最稳定的收入来源。普洛斯年报显示，2012年至2017年中国区物流物业年均增长率约为4%。虽然园区租金收入稳定，但投资回报周期比较长，需要较长的投资开发建设周期和较大的规模来维持利润。

2.增值服务:信息培训+融资服务

平安证券对国内物流地产收入来源的调查显示，物流园区的主营收入中，约有66%包含信息培训、融资中介、管理费等各种增值服务。

3.土地增值

对于国内大部分物流园区来说，土地增值收益是次要收入来源。从收入结构来看，只有27%的园区以土地增值收入为收入来源。由于物流用地属于国有建筑工业用地，其溢价率和增值空间相对较低，所以大部分物流地产公司在核算时并不包括这部分收入。
而一些运营成熟、资本化程度较高的物流地产企业，如普洛斯，从选址时就考虑到了土地未来的溢价率。由于普洛斯资本化成熟，通过将不动产和租金收入与REITs绑定获得可持续融资的能力，普洛斯旗下物流用地的投资回报使得其他企业更加客观。
在中国工业用地供应紧张的情况下，将土地等重资产注入ABS产品，可以帮助物流地产企业聪明地盘活存量，获得稳定充裕的现金流。